Decreto argentino crea vacío legal en exención de impuesto a alquileres de vivienda
La reglamentación de la Ley 27.802 de Modernización Laboral estableció criterios que restringen la exención de impuesto a ganancias por alquiler de vivienda, ligando el beneficio a características del locatario fuera del control del propietario.
- Decreto 406/2026 define 'casa-habitación' por atributos del inquilino, no del inmueble
- Propietarios pierden exención si el inquilino posee otra vivienda o la empresa alquila para ejecutivos
- La incertidumbre desalienta la oferta de viviendas en alquiler, contradiciendo el objetivo de la ley original
La Ley 27.802 de Modernización Laboral buscaba ampliar la oferta de alquileres mediante una exención del impuesto a las ganancias para las rentas provenientes del alquiler de inmuebles destinados a vivienda. El beneficio entró en vigencia el 1 de enero de 2026, respondiendo a una necesidad clara en un mercado que atravesaba años de contracción de la oferta.
El problema emergió en la reglamentación. El Decreto 406/2026 precisó que se entiende por 'casa-habitación' al inmueble con destino a vivienda única, familiar y de ocupación permanente del sujeto que la habita. Asimismo, estableció que la calificación se refiere a la vivienda del locatario o sublocatario. Esta formulación convirtió la exención en función de atributos personales del inquilino que el propietario no controla ni puede verificar fácilmente al firmar el contrato.
Se presentan casos problemáticos. Si el inquilino es propietario de otro inmueble donde reside, la propiedad alquilada no constituye su vivienda única y el locador pierde la exención. Asimismo, cuando una empresa alquila vivienda para ejecutivos o personal expatriado, la sociedad no tiene vivienda única y el propietario pierde el beneficio, aunque el inmueble mantenga uso estrictamente habitacional. El tributarista Marcelo D. Rodríguez señaló que la ley no hacía tales distinciones, mientras que la reglamentación introdujo limitaciones no contempladas originalmente.
La incertidumbre generada desincentiva la oferta. Si existe riesgo de que dentro de años le disputen la exención por acciones de su inquilino, muchos propietarios optarán directamente por no alquilar. La corrección de estos criterios no afectaría la recaudación y devolvería previsibilidad al incentivo. Según reportó La Nación, la letra reglamentaria restringe más de lo que la ley establece, comprometiendo el objetivo declarado de ampliar las viviendas disponibles.
Este artículo fue redactado con asistencia de IA a partir de fuentes públicas y está sujeto a revisión editorial de Ahora.
